Hoone vajumine on protsess, kui keskkonna mõjul, mittekvaliteetsete tööde tagajärjel või pinnase omaduste muutuse tõttu hakkab ehitise vundament allapoole liikuma. Igasugused praod seintes või põrandas on märk sellest, et konstruktsioon on paigast nihkunud. Kui märkad hoone juures selliseid muutusi, pöördu viivitamatult geotehnilisi töid teostavate professionaalide poole. Spetsialistid kinnitavad, et kui hoone seisukorra eest õigeaegselt hoolt ei kanta, põhjustab see hulga probleeme. Üks taolistest probleemidest on kinnisvara väärtuse märkimisväärne langemine, nii et hoonet on soovitud hinna eest edaspidi palju keerulisem müüa.
Kinnisvaraekspert hoiatab: ostjad on äärmiselt nõudlikud ja tähelepanelikud
Kinnisvaraekspert Tadas Meiliūnas ütleb, et tänapäeval on ostjad väga nõudlikud ja tähelepanelikud, nii et kui nad märkavad ostetava hoone konstruktsioonis probleeme, kauplevad nad alati hinda alla ja sageli ka loobuvad ostmisest.
„Müües kinnisvaraobjekti, soovitame hoone vajumise probleemid lahendada enne ostja leidmist. Kliendid on teadlikud, nii et kui nad märkavad hoone konstruktsioonis puudusi, jätavad nad tehingu katki või kauplevad hinda alla,“ väidab maakler.
Soov säästa võib tähendada mitu korda suuremat allahindlust
Kui palju võib kinnisvara väärtus langeda, kui hoones on fikseeritud vajumine? Eksperdi sõnul sõltub kõik ostja ettevaatlikkusest.
„Näiteks 200 000 eurot maksva maja hinda kaubeldakse alla mitmekümne tuhande euro võrra, mis on müüjale üsna suur kaotus,“ osutab ta.
Kõige sagedamini vajuvad hooned, mis on ehitatud aastatel 2004–2007, kui ehitajatele ei kehtinud eriti ranged nõuded.
„Sel ajal oli ehitusbuum ja ehitasid kõik, kes tahtsid. Seetõttu jäi vajaka kompetentsist, säästeti liialt ega teostatud vundamentidele geoloogilisi uuringuid. Kümme ja enam aastat hiljem näeme, et ehitiste seisukord on halvenenud,“ toob kinnisvaramaakler välja.
Uus ehitis ei pruugi tähendada kaitset praagi eest
Kinnisvaraspetsialistiga nõustub 40 aasta pikkuse geotehniliste ja inseneritööde kogemusega Soome ettevõtte URETEK müügijuht Mihkel Vaidlo. Ta lisab aga, et tegelikult pole selle probleemi eest kaitstud isegi uuemal ajal ehitatud majad.
„Märkame ka aastatel 2015–2016 ehitatud hoonetes vajumisi, kuna nende garantiiaeg hakkab lõppema. Majaomanikud otsivad lahendusi, mis võimaldaksid taastada hoone algse seisukorra ja sel moel säilitada nende väärtust,“ ütleb Vaidlo.
Vundamentide peidetud puudused võivad põhjustada juriidilisi ebamugavusi ja lõppeda trahvidega
Meiliūnas ütleb, et kui hoone vajumisega seotud probleem on jäänud enne müüki lahendamata, võib see tähendada vaidlusi ostja ja müüja vahel pärast hoone müüki.
„Kui ostja ei ole puudusi märganud ja müüja pole sellist ehitise puudust nimetanud, saab pärast maja ostmist ja probleemi märkamist mõne kuu möödudes tehingu tühistada ja hüvitist nõuda. Peaaegu kõikidel juhtudel on see müüja vastutus. Kui ostja tõendab, et puudusi on varjatud, jääb süüdi müüja ja see toob kaasa nii rahalisi kui ka juriidilisi ebameeldivusi,“ kinnitab maakler.
Kuidas märgata, et hoone on hakanud vajuma?
Vaidlo sõnul on ehitiste vajumine enamasti seotud pinnase omaduste muutumisega, kui hooletult tehtud tööde tõttu muutub pinnas eriti haavatavaks
„Tugevad vihmad põhjustavad liigset niiskust pinnases või vastupidi – põud põhjustab pinnase kokkutõmbumist. Hoone nihet võivad põhjustada ka mitmesugused avariilised olukorrad, näiteks hoonealuse kanalisatsioonisüsteemi rike, kui imbuv vesi hakkab pinnast pehmendama. Vajumist võivad põhjustada ka hoone lähedal kasvavad taimed, mis mullast vett välja tõmmates põhjustavad selle kokkutõmbumist või mille juured tungivad hoone vundamenti ning muudavad hoone asendit,“ selgitab ekspert vundamendi vajumise põhjuseid.
„Tugevad vihmad põhjustavad liigset niiskust pinnases või vastupidi – põud põhjustab pinnase kokkutõmbumist. Hoone nihet võivad põhjustada ka mitmesugused avariilised olukorrad, näiteks hoonealuse kanalisatsioonisüsteemi rike, kui imbuv vesi hakkab pinnast pehmendama. Vajumist võivad põhjustada ka hoone lähedal kasvavad taimed, mis mullast vett välja tõmmates põhjustavad selle kokkutõmbumist või mille juured tungivad hoone vundamenti ning muudavad hoone asendit,“ selgitab ekspert vundamendi vajumise põhjuseid.Tema sõnul ei ole hoone vajumist keeruline tuvastada või vähemalt kahtlustada, kuna see ilmneb visuaalselt mitmesuguste pragude ja rebendite näol hoone konstruktsioonides.
„Peamised indikaatorid, mis näitavad, et hoone on tõenäoliselt vajunud, on praod seintel või põrandal. Kui me räägime seintest, võivad sellised praod tekkida nii hoones sees kui ka väljaspool. Tavaliselt jooksevad need diagonaalselt ülalt alla. Põrandates tekivad väikesed vahed, praod plaatides, pealispinna ebatasasused jne. Muidugi on juhtumeid, kui hoone vajub nii ühtlaselt, et seda on palja silmaga raske märgata, kuid tavaliselt on elanikel väga lihtne panna tähele, et majaga on midagi valesti,“ räägib asjatundja.
Tagajärjed: maja halvast isolatsioonist kuni elektrijuhtmete kahjustamiseni
Kui vajumiste eest õigeaegselt hoolt ei kanta, võib Vaidlo väitel tekkida terve hulk lisaprobleeme, mis toovad kaasa suuri, teinekord lausa mitu tuhat eurot maksma minevaid töid.
„Halvim, mis võib juhtuda, on see, et objekt hakkab varisema – kuid see on väga haruldane ja käib täielikult mahajäetud hoonete kohta. Tavaliselt jõuavad inimesed enne probleemi märgata ja sellise katastroofini ei jõuta. Väiksem probleem on, et aja jooksul lähevad pisikesed praod suureks, nende kaudu puhub sisse tuul, tuleb niiskus, ruumidesse tekib hallitus ja elamistingimused halvenevad. Palju suurem ja levinum probleem on torustike ja elektrijuhtmete kahjustus. Näiteks kui hoonel on põrandaküte, võib vajumise korral juhtuda see, et küttetorud ning konstruktsioonid tulevad lahti, seejärel peab aga hakkama põrandat lammutama, demonteerima ja parandama,“ räägib Vaidlo.
Isegi kui selline rike parandatakse, hakkavad probleemid kahtlemata korduma, kui vajumist ei peatata. „Kui tegemist on äriobjektiga, näiteks kauplusega, kantakse suuri kahjusid, sest inimeste ohutust tagamata ei saa selliseid ruume sihtotstarbeliselt kasutada. Ning kui kavatsetakse müüa vajunud hoonet, ei tasu head turuhinda oodata,“ lisab spetsialist.
Parim viis tagada hoone stabiilsus
Vaidlo tõdeb, et tänapäeval on terve hulk viise, kuidas võidelda hoonete vajumisega, kuid nii kvaliteedi, tööde teostamise kiiruse kui ka mugavuse osas on kõige soodsam geopolümeerse sissepritse tehnoloogia, mis on turul olevatest valikutest ka parim.
„URETEK kasutatavad geopolümeersed injektsioonid ei kahjusta hoone konstruktsiooni ja on tõhus alternatiiv tavapärastele hoonete vundamentide tugevdamise või põrandate taastamise protseduuridele. Tavalise metoodika korral maja põrand demonteeritakse ja paigaldatakse uuesti. Kuni neid töid teostatakse, on elanikud sunnitud hoonest välja kolima ning kui tegemist on äriobjektiga, siis peab tegevuse peatama. Ühel juhul on see lisakulu, teisel tekkiv kahju,“ lausub spetsialist.
„URETEK kasutatavad geopolümeersed injektsioonid ei kahjusta hoone konstruktsiooni ja on tõhus alternatiiv tavapärastele hoonete vundamentide tugevdamise või põrandate taastamise protseduuridele. Tavalise metoodika korral maja põrand demonteeritakse ja paigaldatakse uuesti. Kuni neid töid teostatakse, on elanikud sunnitud hoonest välja kolima ning kui tegemist on äriobjektiga, siis peab tegevuse peatama. Ühel juhul on see lisakulu, teisel tekkiv kahju,“ lausub spetsialist.Geopolümeeri sissepritse tehnoloogia abil peatatakse vajumine kiiresti ja märkamatult.
„Tegemist on protsessiga, mis ei põhjusta elanikele mingeid ebamugavusi – pole vaja midagi lammutada ega lahti võtta, sest URETEK tehnoloogiaga jõutakse pinnaseni vaid 12–15-millimeetriste puuritud aukude kaudu. Samuti ei ole vaja välja kolida ja otsida ajutist elukohta, kuna tavaliselt kulub tööde lõpuleviimiseks vaid üks päev. Kui tegemist on suurema objektiga, näiteks äripinna või kauplusega, võivad tööd võtta veidi enam aega. Samas viiakse kõik vajalikud protseduurid läbi väljaspool tööaega, nii et tööajal võib ettevõte töötada tavapärases rütmis,“ räägib Vaidlo.
Mitte ajutine lahendus, vaid investeering 100 aastaks
Lisaks tagab URETEK tehnoloogia, et erinevalt tavapärastest meetodist, millega taastatakse hoone algne seis, ei teki selle meetodi puhul tulevikus sarnaseid probleeme.
„Täiendava segukihi lisamisega ei pruugi vajumisprobleem olla täielikult kadunud, põrand võib muutuda veelgi raskemaks ja vajumine hoopis intensiivsemaks. Lisaks suurendab paksem põrandakiht ka küttekulusid. Uuringud näitavad, et geopolümeeride eluiga on peaaegu sada aastat ning seetõttu võib väita, et see on sajandipikkune investeering,“ ütleb Vaidlo.
URETEK esindaja Mihkel Vaidlo selgitab, et geopolümeeri sissepritse kasutamise võib tehnoloogilisest aspektist jagada stabiliseerivaks ja aktiivseks protsessiks.
„Stabiliseerimise ajal suurendatakse pinnase tihedust nendes kohtades, kus hoones on näha vajumise märke, peatades seeläbi edasise vajumise. Aktiivse protsessi ajal konstruktsioon stabiliseeritakse ja tõstetakse ka algsele asendile võimalikult lähedasse asendisse. Tuleb märkida, et igal geopolümeermaterjalil on erinevad omadused, mis sobivad erinevatesse tingimustesse. Seetõttu tuleb parima tulemuse jaoks hinnata kõiki tegureid: hoonet, looduslikke tingimusi, konstruktsioonilahendusi, vundamenti ja pinnast,“ toob spetsialist välja.
URETEK annab garantii
Standardtingimustes annab URETEK tehtud töödele 2-aastase garantii ning pinnasesse süstiva materjali enda garantii on 10 aastat. Samas näitab kogemus, et 40 aasta eest stabiliseeritud objektid püsivad kindlalt tänaseni.
Kui tunned, et eelnev kõnetas sind ja probleem on tuttav, siis küsi tasuta konsultatsiooni oma hoone seisundi hindamise kohta.
Tasuta konsultatsioon
Hoone vajumise protsessi põhjuseks on üldjuhul maja all ja vahetus läheduses oleva pinnasega toimuvad muutused. Pinnase liikumist võivad põhjustada erinevad tegurid. Aluspinnas on nõrk või ajaga muutunud, pinnas on enne ehitustööde algust kehvasti tihendatud, vundamendil on liiga suur koormus, puudulik maja drenaažisüsteem või on lõhkenud majaalune veetoru, mille tulemusel viib vesi pinnasest liivosised minema. Maja võib vajuma panna ka lähedal toimuvad ehitustööd, mille käigus pumbatakse pinnasest jõuliselt vett välja.
„Maa all pinnases järgib vaik vähima vastupanu teed ja paisub, täites kõik tühimikud, tihendades pinnast ning tõstes seda järk-järgult ülespoole. Meie tehniline meeskond jälgib kogu protsessi laserite abil, tihendades kõigepealt pinnase, stabiliseerides vundamendi ning loodides põrandad 1mm täpsusega tagasi algsele projekteeritud kõrgusele. Kogu töö saab tehtud 1-2 päevaga,“ selgitab Varkki.
„Näiteks ei tehtud enne maja ehitamist geoloogilisi uuringuid ega hinnatud pinnast. Kui maja ehitatakse nõrgale pinnasele, siis hakkavad mõne aja pärast vundament ja põrand vajuma. Ka töövõtjate ebapädevuse tõttu halvasti tihendatud pinnas võib olla üks põhjus, miks maja vajuma hakkab. Tihtipeale tuleb ette ka seda, et maja ehitatakse kas halva või üldse ilma drenaažisüsteemita, mistõttu koguneb tugeva vihma korral pinnasesse liigne niiskus, mis muudab selle nõrgemaks, kandes pinnases olevad peenosised minema,“ selgitab Jakubovitš .
Unustada ei tohiks ka seda, et kui maja tõstmise töid teostatakse geopolümeerse sissepritsimise meetodil, siis säästetakse muid kallihinnalisi ressursse. „URETEK tehnoloogiat kasutades pole vaja tööde teostamisel midagi lammutada või lahti kaevata, raskeid suuremõõtmelisi materjale transportida, raskeveokeid kasutada jne. Sel viisil vähendatakse süsinikdioksiidi (Co2) heitkoguseid, säästetakse erinevaid ressursse ja hoitakse ka loodust. Seega võib täiesti ühemõtteliselt kinnitada, et URETEK Baltic´u meeskonna poolt läbiviidud töö säästab inimeste aega ja raha ning on ka keskkonnasõbralik lahendus maja vajumise probleemile.”
